מבוא
ההחלטה לקחת משכנתא אינה פשוטה. היא אמורה להגשים חלום של רכישת נכס מגורים.
המממנים, דהיינו בנקים, חברות ביטוח אינם נטולי אינטרסים - שיקולי הרווח שלהם בראש סדרי העדיפויות.

משכנתא היא התחייבות מאד משמעותית שמשפיעה לאורך הזמן על מהלך חיינו. בתכנונה נדרשות בחינות מקיפות שאמורות לקבוע את גובהו של ההחזר החודשי הרצוי, את המסלולים העדיפים, את התקופות הרצויות, לוח סילוקין המתאים ואת עניין הסילוק המוקדם.

מדריך זה נותן את המידע הרלוונטי בנושא נטילת משכנתא חדשה ו מיחזור משכנתא  קיימת. המדריך מיועד לאנשים אשר אינם יודעים דבר במונח משכנתא (וגם לאלו בעלי ידע בסיסי) - והוא מלווה את הקורא צעד אחר צעד. המידע המקצועי ניתן באופן מלא ובחינם- ללא כחל וסרק.

המדריך מובנה- מומלץ לקרוא ברצף מא' עד ת'.

מה זו משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת בריבית נמוכה במיוחד. המשכנתא כשמה כן היא, היא הלוואה הניתנת כנגד משכון של נכס (לרוב דירת מגורים(.

מה הם הביטחונות שדורש הבנק

הייחוד בהלוואה זו, לעומת הלוואות אחרות הניתנות בבנק, היא שאזרח ממוצע (ולרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים בממוצע. כדי להבטיח את עצמו כנגד הלוואה כ"כ גדולה ולטווח כ"כ רחוק שבו הכול יכול לקרות .
הבנק צריך להבטיח מספר כללים:
ההלוואה צריכה להיות כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (שיהיה אפשר למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה).
ערך ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס ("אחוז המימון" )
הלקוח צריך להיות מעורב בעסקה ע"י הפקדת הון עצמי.
הנכס צריך להיות מבוטח למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה לדוגמא).
הלווה צריך להיות מבוטח בביטוח חיים למשכנתא, כך שבמקרה של מוות, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו.
יש להביא ערבים במידת הצורך - אם כי יש לציין כי המגמה היום היא להפחית את הצורך בערבים (נושא שהטיל חיתתו על זוגות רבים בעבר)- הגישה היום אומרת כי הנכס הוא הביטחון להחזרת הלוואה.
יש לראות שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויות שלהם- צריך לראות שלאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע אומר כי גובה המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג.
הכסף מועבר ישירות למוכר, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הכסף ניתן למטרה אחת והיא רכישת הדירה, ולכן הוא מועבר ישירות למוכר או ישירות לכיסוי הלוואת המשכנתא בבנק שלו.
 
מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא?

יש לכך מספר סיבות:
הבנק המלווה, מעוניין שהלקוח יהיה מעורב בעסקה. הבנק הוא לא סוכנות נדל"ן. הוא מלווה כסף ומעוניין לקבל אותו בחזרה, (בתוספת ריבית והצמדה כמובן).
הבנקים מעוניינים להימנע ממצב שבו הלקוח ייקח משכנתא מלאה, לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ויחזיר את המפתחות בלי שנגרם לו נזק כספי אישי. לכן, כמו בשכירות לדוגמא, אין חוזה בלי לשלם.

מקדמה

מה קורה במידה והבנק צריך להעמיד את הנכס למכירה?

לא תמיד מתקבלת מלוא התמורה על הנכס. לעיתים, בשל מצב השוק ובשל כך שמדובר במימוש מהיר, המחיר המתקבל נמוך מהמחיר המקורי של הדירה. לכן, הבנק לוקח מקדם ביטחון.
דוגמא: דירה עולה 100,000 דולר. הלקוח השקיע 40,000 דולר מכיסו והיתרה במשכנתא (60% מימון). לאחר מספר שנים צריך להעמיד את הנכס למכירה, התמורה המתקבלת היא 90,000 דולר בלבד. עדיין הבנק מקבל את חלקו.
בהקשר זה חשוב להבין כי הבנקים כפופים להנחיות מדויקות של בנק ישראל. יציבות הבנקים היא שעומדת במרכז, לרוב מעל שיקולים עסקיים של הבנק או שיקולים של רצון הלקוח.
 
שיקולים ראשוניים בלקיחת משכנתא
 
כמה כסף לקחת משכנתא?

הפרק הזה מיועד לעשירים שבינינו, אלה שיש בידם סכום כסף פנוי ומתלבטים מה לעשות לגביו בעת רכישת דירה.

משכנתא היא הלוואה זולה במיוחד לטווח ארוך. ניתן לקבל אותה רק מול הצגת הוכחות ברורות שהיא מיועדת לצורכי דיור. לכן, אם יש בידכם סכום ראשוני גבוה, כדאי לשקול לא לשלם את כולו בעת רכישת הדירה ולשמור סכום זמין, להוצאות נוספות ולמחיה שוטפת. במקום זה ניתן לקחת עוד משכנתא.

אם יש לכם כסף פנוי ואתם רוצים לשים אותו בדירה, תשקלו מה האלטרנטיבה לכסף? אם יש לכם אפשרות לקחת עוד משכנתא בריבית נמוכה, וממול לקחת את הכסף הפנוי ולהשקיע אותו במקומות בהם הריבית גבוהה יותר- שווה בהחלט לשקול לעשות זאת.

איך לבצע משא ומתן מול הבנקים
מספר כללים שיעזרו לך לנהל מו"מ מול הבנק.

משכנתא היא מוצר כמו כל מוצר, צריך לבצע סקר שוק ומו"מ. אין הכרח להינעל על הבנק בו אתה מנהל את העו"ש.
המו"מ מתנהל סביב שתי נקודות: גובה הריבית ועמלות פתיחת התיק. בהחלט ניתן להתמקח על העמלות של פתיחת תיק, ואף מקובל לתת ללקוח הנחות (לרוב לא יותר מ- 50%)המו"מ הוא על השוליים של הריבית. כאמור, לרוב, הבנקים מגייסים את הכסף בעצמם כלומר הם לווים אותו ממקורות חוץ. לכן, המו"מ הוא על המרווח. יש גבול לכמה שהבנק יכול לרדת, ולכן המו"מ הוא על עשיריות האחוז, ולא יותר מכך. 
תבדקו אפשרות לעשות עסקת חבילה. בשנים האחרונות גוברת המגמה לעירוב בין הבנק למשכנתאות לבין הבנק המסחרי אליו הוא קשור. בבנקים הגדולים זה כבר לבש צורה של מיזוג מלא. תבדקו אפשרות לעשות עסקה אחת על העו"ש ועל המשכנתא. לרוב מקובל לתת הנחה בריבית למי שמעביר את העו"ש לאותו בנק.
תבדקו גם בחברות הביטוח- ניתן לקבל שם ריבית אטרקטיבית, בעיקר ללווים חזקים 
כיצד נקבע התשלום החודשי בלקיחת משכנתא?
המשכנתא מהווה נתח משמעותי מההוצאה המשפחתית החודשית. הרבה פעמים היא "חונקת" אותנו והלחץ שהיא מפעילה עלינו משפיע על כל אורח חיינו- מאיפה נגור, כמה חדרים יהיו בבית ועד היחסים בתוך המשפחה.

על מה בעצם אנחנו משלמים? מדוע ההחזר החודשי כ"כ גבוה?
 
קרן
התשלום החודשי כ"כ גבוה ראשית בגלל שסכום ההלוואה גבוה. בואו ניקח עולם דמיוני, עולם שאין בו ריבית והצמדה. אם נסתכל רק על הקרן ונחלק אותה במספר התשלומים שאנחנו לוקחים, עדיין ייצא החזר חודשי גבוה.

לדוגמא: אם לקחתם 500,000 ש"ח ל- 25 שנה (=300 חודשים), התשלום החודשי רק על הקרן יהיה 1,666 ש"ח.
 
הצמדה
בואו נחזור לעולם שלנו, זה עם הריבית וההצמדה. כשבאים לבחור מסלול, חשוב מאוד להבין את נושא ההצמדה. הכסף של היום הוא לא הכסף של עוד 25 שנה, כשתסיימו את המשכנתא (בע"ה). אנשים שלקחו משכנתא בתחילת שנות ה- 80 ומסיימים לשלם אותה היום, לקחו הלוואה של כ- 10,000 ש"ח בממוצע (או 10,000,000 שקלים ישנים במושגים של אז).

ניתן לראות מהדוגמא הקטנה שערך הכסף לאורך השנים הוא לא דבר קבוע, ולכן הוא תמיד צמוד לכלי פיננסי מסוים. הריבית הקבועה היא אכן קבועה, אבל היא צמודה למדד המחירים לצרכן (זה שמתפרסם בכל 15 לחודש בעיתונות).

מה המשמעות של הצמדה למדד? בואו נניח שיתרת ההלוואה שלכם עומדת על 500,000 ש"ח והמדד עלה ב- 1%. בעקבות עליית המדד יגדל חובכם באחוז אחד, והוא יעמוד עתה על 505,000 ש"ח. זו הסיבה שהלווים משלמים ומשלמים והחוב  לא יורד.

ריבית- לוח שפיצר/ קרן שווה

בואו נניח שלקחתם מחבר הלוואה של 100 ש"ח (+ריבית והצמדה, כמובן) לתקופה של 10 חודשים. ההיגיון אומר שתחזירו כל חודש 10 ש"ח (שוב, בתוספת הריבית וההצמדה). אחרי 5 חודשים תהיו חייבים רק 50 ש"ח מהקרן. זוהי קרן שווה. כל חודש יורדת הקרן באופן שווה.

לא כך במשכנתאות.

המשכנתא מחושבת עפ"י לוח שפיצר. וזה חשוב מאוד להבין. לוח שפיצר הוא הסטנדרט, אלא אם ביקשתם אחרת. שיטת החישוב של המשכנתאות עובדת בצורה כזו שבשנים הראשונות משלמים בעיקר על חשבון הריבית. בערך משליש חיי ההלוואה, מתחילים לשלם באופן יותר משמעותי על חשבון הקרן. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל- 25 שנה, 8 שנים אתם משלמים בעיקר את הריבית.

מה עדיף לבנק?

עפ"י לוח שפיצר משלמים הרבה יותר ריבית. לכן זה עדיף לבנק. יתרה מכך, לא כל הבנקים מאפשרים ללקוחותיהם להחזיר בדרך אחרת.

מה עדיף ללקוח? זה תלוי.

היתרון בלוח שפיצר, הוא שבשנים הראשונות התשלום נמוך יותר מבקרן שווה. לזוג צעיר שהמשכנתא "לוחצת" עליו ומהווה חלק משמעותי מסל ההוצאות שלו- כדאי לשקול לקחת לפי לוח שפיצר. למי שלוקח משכנתא ויש לו יותר מרווח כלכלי, מומלץ לשקול לקחת ב"קרן שווה". הפרש התשלום עבור ריבית לאורך השנים יכול להיות משמעותי.
 
*כותב המאמר הינו  כלכלן חברת   credit4u  ,העוסקת במתן שירות ללקוחות שכירים וחברות בתחומי הפיננסיים השונים . אין במאמר זה משום המלצה לנטילת משכנתא.
www.credit4u.co.il