לאחרונה פורסם דו"ח הכולל את ממצאי חקירתם של נאמני הסדר הנושים של חברת אורתם סהר אשר נרכשה בשנת 2016 במסגרת הסדר חוב שמנע את קריסתה המוחלטת. על פי פרסומים, אחת מההחלטות שהובילו לקשיים הכלכליים אליהם נקלעה החברה הייתה כניסתה לתחום יזמות הנדל"ן, ללא תכנון אסטרטגי מוקדם והכשרת עובדים. במסגרת ההמלצות שעלו בדו"ח, נמתחה ביקורת חריפה על התנהלות דירקטוריון החברה וצוין, כי היה על נושאי המשרה והדירקטוריון לזהות את מצוקת החברה בזמן ולפעול למען הבראתה והשלמת הפרויקטים שיזמה וביצעה.

חשוב להכיר כי יזמות בתחום הנדל"ן כוללת בתוכה אספקטים שאינם באים לידי ביטוי בתחום ביצוע נדל"ן. תחילה נדרש לצבור ידע בתחומים שאינם מוכרים למבצעים, כמו: שיווק, התנהלות מול דיירים, תחרויות הענף, חשיבות מיקומו של הפרויקט, אפשרויות מימון, ורק לאחר מכן להתחיל את המעבר מביצוע ליזמות. מעבר חד מחברה לביצוע פרויקטים, אשר מתמקדת בבניית הנכסים בפועל, לחברה יזמית, אשר מתמקדת באיתור מגרשים, הוצאת הפרויקט לפועל, מימון, שיווק ועוד, עלול למנוע את מימוש הפוטנציאל הטמון בעסקה.

דירקטוריון שמבצע מעבר זה צריך להיות מודע לפערים שקיימים בין התחומים ולהיות ער לנורות האזהרה כאשר אלה נדלקות. אם בכל זאת הדירקטוריון החליט לבצע מהלך בו עוברים מתחום הביצוע ליזמות, הנה כמה דוגמאות לנקודות שכדי לשים אליהן לב:

1. ניתוח שוק והכרת האפשרויות השונות ליזמות פרויקטים – חשוב לבחון את הנכסים הפנויים באזורי הארץ, לבדוק כיצד ניתן וכדאי לממשם. האם באמצעות קבוצת רוכשים או רכישה, אופציה, השבחת המקרקעין או בנייה קונבנציונלית? בנוסף, מומלץ לבדוק כיצד מתנהל השוק האזורי, מבחינה תכנונית ומבחינת ביקוש.

2. כמות פרויקטים – מספר הפרויקטים שניתן לבנות במקביל לא דומה לאלו שניתן ליזום. תקבולי קבלן הביצוע קבועים וידועים באופן יחסי לשוק. בדרך כלל מדובר בלוח תשלומים שנבנה על פי שלבי הבנייה, דבר שיוצר תזרים מזומנים שמבוסס על תרשים של הוצאות והכנסות יחסית בטוח. בתחום יזמות הנדל"ן התזרים מתבסס על מכירת הדירות בפרויקט, כאשר עולם מכירת הדירות טומן בחובו השפעות שונות של השוק שאינן קיימות בתחום הביצוע. יתרה מכך, כאשר בונים באמצעות ליווי בנקאי, ההכנסות ממכירת הדירות נכנסות לחשבון ליווי והרווחים עוברים ליזם רק בסיום הפרויקט.

3. השארת הזרוע הביצועית – מומלץ לבצע את המעבר מחברה מבצעת לחברה יזמית בהדרגה תוך הסתמכות בשלב הראשון על ההכנסות מזרוע הביצוע. כמו כן, לרוב, חברות שכוללות זרוע יזמית וזרוע ביצועית זוכות ליתרון בשוק הנדל"ן המקומי.

4. היכרות והבנה מעמיקה גם בתחום המיסוי המקרקעין – מקרקעין הינו תחום שמאופיין ברגולציה ומיסוי. לכן, כדאי להכיר היטב את השפעות המיסים וההיטלים השונים על רווחיות הפרויקט, ועל תזרים המזומנים של החברה.

5. שיתופי פעולה נכונים – לעתים עדיף ונכון לשתף פעולה עם חברות נוספות בעלות חוזק וניסיון בתחום היזמות או התכנון ולא ללמוד את עולמות התכנון והיזמות באופן עצמאי.

6. הון אנושי – נדרש לוודא שבחברה ישנם אנשים מתאימים ומקצועיים, שיכולים להתמודד עם ההיבטים השונים של תחום היזמות. לחלופין, קיימת אפשרות לגייס בעלי ניסיון בתחום שיוכלו להמליץ על דרכי פעולה גם במסגרת תפקידם וגם ביחס לשלבי יזמות בהם הם אינם מעורבים וזאת כחלק מניסיונם הרב בפרויקטים מסוג זה.

לסיכום, חשיבה מראש על כלל ההיבטים הקיימים ביזמות נדל"ן, ניתוח שלבי הפרויקט מתחילתו ועד סופו, גיוס ההון העצמי וההון האנושי המתאימים, יכולים למקסם את הרווחים שיתקבלו מפרויקט יזמי ולמנוע קשיים וסיכונים.